УК и собственники: побеждает партнёрство!


 Вот уже три года Александр ГАНЖА работает на рынке коммунальных услуг в Елизовском городском поселении. Вначале он создал подрядную организацию, оказывающую услуги по капитальному и текущему ремонту жилых домов. Кстати, эта фирма и сейчас успешно работает.
 
Когда администрация Елизовского городского поселения объявила конкурс на право управления жилыми многоквартирными домами, Александр Егорович, не колеблясь, принял решение участвовать в нем. Интуиция подсказала ему, что, если его компания уже занималась ремонтом домов, то он обязательно должен справиться с их управлением. Сегодня мы расскажем о том, с какими трудностями и проблемами пришлось столкнуться молодому управленцу за прошедших три года, как он их преодолевал, какие решения вынужден был принимать.
ТРУДНОЕ НАЧАЛО
Корр.: - Александр Егорович, вы учредитель четырех компаний, три из которых – ООО «Верамакс», ООО «УК Елизово» и ООО «ОУК «Спектр» – успешно работают на рынке коммунальных услуг, о чем свидетельствуют положительные отзывы собственников жилья. С чего все начиналось?
А.ГАНЖА: - Все началось с елизовского городского муниципального конкурса в сфере ЖКХ по обслуживанию многоквартирных жилых домов, в котором наша объединенная управляющая компания ООО «Спектр» победила в ноябре 2007 года. Тогда реформа ЖКХ в Елизовском районе только начиналась. Мы прекрасно понимали, что будет очень тяжело: во все времена коммуналка в нашей стране, в том числе на Камчатке, считалась убыточной. Но мы все же решили рискнуть. Нам достался лот «Торговый центр». Это примерно 20 жилых домов. После года работы мы с руководством УК взяли курс на расширение. Мы вновь участвовали в конкурсе и выиграли еще два лота. Мы могли бы выйти на три лота одной управляющей компанией, но по условиям конкурса одной УК можно было претендовать только на 1 лот. Поэтому были созданы еще две УК.
Корр.: - Нелегко пришлось?
А.ГАНЖА: - Поначалу вообще было нелегко, потому что начинали почти с нуля. Да и многое было непонятно, в том числе то, как работать с собственниками и нанимателями жилья, которые приняли реформу ЖКХ в штыки. Помню, как люди приходили на собрания, которые зачастую превращались в митинги. Народ опасался, что к управлению их домами придут частные компании, набьют карманы их деньгами и исчезнут. Поэтому многие, в том числе депутаты, обращались даже к губернатору, чтобы он прекратил этот произвол...
ГЛАВНОЕ — КОМАНДА
Корр.: - Тем не менее, вы не дрогнули и сплотили вокруг себя единомышленников.
А.ГАНЖА: - Отступать было некуда. Мы терпеливо объясняли людям суть жилищно-коммунальной реформы и постепенно наладили работу. Я сам искал и принимал на работу специалистов. Генеральным директором всех трех УК стал Виктор Васильевич КОВАЛЬ, возглавлявший до этого Николаевское УМПКХ, специалист, имевший опыт работы в коммуналке. В том же ЕРКЦ я обратил внимание на Ирину Алексеевну ИЛЮШИНУ, которая перешла в нашу компанию и сейчас является заместителем генерального директора по экономике. Вошел в нашу команду Олег Сергеевич ЧЕБУРИН, который стал заместителем генерального директора по производству. Когда открыли свой расчетно-кассовый центр (РКЦ), мы пригласили к нам на работу Анну Федоровну ЛЮБКЕВИЧ. На должность главного бухгалтера мы взяли опытного специалиста Марину Игоревну МИХАЙЛОВУ. Одним словом, так образовалась сильная команда специалистов, что предопределило дальнейший успех работы наших компаний.
НЕ НА ПУСТОМ МЕСТЕ
Корр.: - Насколько я слышал, работа ваших управляющих компаний начиналась не на пустом месте...
А.ГАНЖА: - Нет, мы не были компанией-однодневкой в привычном понимании, у которой, как говорят в таком случае, кроме ручки и листка бумаги, ничего не было. Хотя мы начинали нашу работу с жилым фондом, что называется, с нуля, первое время деньги на деятельность компании я вкладывал свои, то есть, стартовый капитал был, поскольку работала подрядная организация. Для начала пришлось вложить не менее 1,5 млн. руб.!
Корр.: - А сейчас? А.ГАНЖА: - За прошедшие три года наши компании набрали силу и сумели наладить производственную деятельность. Но даже при их стабильной работе мы стараемся свои затраты на управление свести к минимуму. Сейчас в управлении компаниями работают всего 22 человека. Это тот минимум специалистов, который необходим на три УК для четкого руководства и организации всех работ по обслуживанию жилого фонда. Всего у нас в обслуживании 214 тыс. кв. м жилья (74 многоквартирных жилых дома) принимают участие 140 человек. Это сантехники, дворники и т.д.
О ТАРИФАХ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
Корр.: - Это правда, что ваши тарифы по содержанию и текущему ремонту жилого фонда не поднимались с 2008 года?
А.ГАНЖА: - Конечно! Это при том, что инфляцию никто не отменял, и сегодня нам полученных средств уже не хватает. Осенью 2010 года мы будем собирать домовые комитеты и решать с ними вопрос о повышении тарифа на содержание и текущий ремонт. То же, вероятно, предстоит решать и с тарифом по капитальному ремонту, который на данный момент составляет всего 3 руб. 60 коп. с квадратного метра жилья. Я должен отметить, что деньги собственников жилья, собираемые по статье «капитальный ремонт», никто ни на что иное не тратит. Они неприкосновенные и аккумулируются на расчетном счете каждого дома. Если собрание собственников решит, то они будут использоваться на капитальный ремонт дома. Только населению дано право решать использовать накопленные средства на ремонт фасада, подвала, подъезда или установку общедомовых приборов учета... И чем больше будет собрано этих средств, тем лучше самим собственникам. Мы же, в свою очередь, готовы отчитаться за каждую копейку, собранную по статье «капитальный ремонт».
ДОГОВОР С СОБСТВЕННИКАМИ — ОСНОВА ОТНОШЕНИЙ
Корр.: - В нашу редакцию продолжают звонить собственники жилья и жаловаться на то, что некоторые елизовские управляющие компании не заключили с ними договоры на обслуживание. У вас с этим как?
А.ГАНЖА: - Мы не можем позволить себе такого! Договор на обслуживание жилого дома — это основа наших взаимоотношений с собственниками жилья. Именно в договор включены все ответы на вопросы людей, касающиеся текущего обслуживания и капитального ремонта каждого жилого дома. Выполнение договора контролируется домовыми комитетами собственников. Прежде, чем наш РКЦ выставит ежемесячный счет по оплате коммунальных услуг, представители домовых комитетов должны проверить и подписать акт выполненных работ. Так что у нас все по-честному.
ДОРОЖИМ ДОВЕРИЕМ
Корр.: - Завоевать доверие людей непросто: на это порой уходят годы. Вы же на рынке коммунальных услуг только три года. Удалось ли вам найти с людьми общий язык, понимают ли они вас?
А.ГАНЖА: - Три года - срок действительно небольшой, хотя как на это посмотреть. Собственники наших 74 жилых домов за прошедшее время успели убедиться в искренности и честности партнерских отношений. Ярким подтверждением тому является самостоятельный выбор людьми компаний «ОУК Спектр», «Верамакс» и «Елизово» в качестве управляющих. То есть, мы теперь не нуждаемся в конкурсах на право управления жилыми домами. Люди сами сделали выбор, и мы этим дорожим. В отличие от других многочисленных УК за прошедшее время мы ни разу не меняли названия своих компаний, не банкротились и т.п. За три года в нашем жилфонде ни разу не отключали ни тепло, ни горячую воду.
ДОМОВОЙ КОМИТЕТ — НАШ ГЛАВНЫЙ ПОМОЩНИК
А.ГАНЖА: - Самое главное в работе наших УК то, что они сделали ставку на тесное сотрудничество с общедомовым комитетом каждого жилого дома. Так повелось, что инициативная группа жильцов организует собрания жильцов, утверждает планы по текущему и капитальному ремонту дома, контролируя их выполнение. После этого мы отчитываемся перед жильцами за деньги. Думаю, такой стиль работы способствовал завоеванию доверия к нам.
Корр.: - То есть, собственники жилья обращаются в домовой комитет с просьбами отремонтировать подъезд или крышу, а тот, в свою очередь, приносит решение собственников о выделении средств в одну из ваших управляющих компаний?
А.ГАНЖА: - Совершенно верно. Только после этого выделяются деньги, производится ремонт. То есть, инициатива исходит от собственников. Оплачивается ремонт по тарифам, которые собственники сами же на собрании утвердили. К счастью, менталитет людей стал меняться: они поняли, что во многом состояние дома зависит от них. Елизово — город небольшой, где всем видно кто из УК работает или не работает, а кто открывает управляющую компанию лишь для видимости.
Корр.: - Не секрет, дома, которые обслуживают ваши УК, не ремонтировались с момента сдачи их в эксплуатацию.
А.ГАНЖА: - Да, это так. Поэтому свои усилия наши УК, прежде всего, направили на утепление торцов, ремонт кровель и фасадов, сантехники, трубопроводов, придомовой территории и т.д. К тому же, нам удалось войти в фонд содействия реформированию ЖКХ. К примеру, по программе этого фонда в прошлом году из 20 домов, находившихся под управлением «ОУК Спектр», мы, выполнив ряд необходимых условий, получили возможность включить в капитальный ремонт восемь жилых домов. На эти цели выделены порядка 29 млн. руб. Кроме этого, удалось капитально отремонтировать пять жилых домов. На очереди другие дома.
ОБ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИИ
Корр.: - Я знаю, что вы очень активно занимаетесь реализацией программы энергосбережения, что позволяет значительно сократить расходы собственников жилья на электроэнергию.
А.ГАНЖА: - Это превратилось в одну из приоритетных задач наших компаний, поэтому на сегодняшний день все 74 жилых дома имеют общедомовые приборы учета электроэнергии. Продолжается замена электрощитовых, установленных на лестничных площадках. Делается это во избежание хищения и потерь электроэнергии, а также необоснованных начислений за освещение мест общего пользования. После таких ремонтов вопрос с общедомовыми начислениями исчезает. У нас есть две надежные подрядные организации, с которыми мы успешно работаем в этом направлении за минимальную оплату. План ремонтных работ включен в текущий и утвержден домовыми комитетами, а после выполнения члены домкома подписывают акты выполненных работ. Хотелось бы до конца лета эти работы закончить.
Корр.: - Как продвигается дело с установкой общедомовых узлов учета теплоэнергии и горячей воды?
А.ГАНЖА: - В прошлые два года подобные узлы нам удавалось ставить и за счет средств фонда содействия реформированию ЖКХ. В этом году жильцы вопрос финансирования и установки головных приборов учета решали на своих собраниях. Часть денег было решено снять с капитального ремонта, а недостающую сумму позаимствовать в счет будущих платежей. В этом году мы уже установили на 17 жилых домах 24 общедомовых узла учета тепла и горячей воды, что позволит значительно сэкономить расходы собственников на коммунальные услуги. Конечно, многое зависит от технических условий того или иного жилого дома.
ЛЕТНИЕ ЗАБОТЫ
Корр.: - За один-два года, конечно, отремонтировать все 74 дома и установить приборы учета невозможно. Впереди у вас работы еще очень много. Летний период вы используете в полной мере?
А.ГАНЖА: - Лето мы постараемся использовать с максимальной нагрузкой. например, к осенним дождям планируем отремонтировать все крыши. Заявки собственников на контроле. Не забудем о подвалах и трубопроводах. В плане по трем компаниям — капитальный ремонт 25 подъездов с заменой деревянных оконных блоков на пластиковые, выравниванием стен, побелкой и покраской, заменой старых почтовых ящиков на новые, заменой радиаторов, установкой водопроводных кранов для уборщиц и т.д. Этим летом 30 подростков от 14 до 18 лет из трудового лагеря уже работают на благоустройстве: белят деревья, убирают мусор, наводят порядок в подъездах, озеленяют и облагораживают придомовые территории. Мы выдали ребятам спецодежду. Конечно, зарплату будем платить. Если собственники жилья обратятся к нам с письменными заявлениями на установку лавочек у домов и на придомовой территории, мы их обязательно рассмотрим и выполним. К сведению, на базе наших трёх УК работает аварийно-диспетчерская служба в круглосуточном режиме по всем аварийным ситуациям в жилфонде Елизова.
Корр.: - Вам, как учредителю и создателю трех управляющих компаний, удалось реализовать задуманное?
А.ГАНЖА: - Я получу удовлетворение тогда, когда на всех наших домах будут установлены общедомовые приборы учета, когда собственник увидит, что он реально начал экономить свои деньги. Мы постараемся до нового отопительного сезона на всех оставшихся домах создать узлы учета, если, конечно, «Теплоэнерго» нам не будет чинить препятствий.
В «ТЕПЛОЭНЕРГО» ГОВОРЯТ ОДНО, А ДЕЛАЮТ ДРУГОЕ?
Корр.: - Мы вплотную подошли к проблеме ваших непростых отношений с «Теплоэнерго». В чем причина?
А.ГАНЖА: - В том, что мы выставляем населению плату за отопление и горячую воду по 1/12. По договору «Теплоэнерго» должно получать от нас за поставленные услуги по 1/9, но его директор МИСКОВЕЦ требует оплату за оказанные услуги по 1/12, что не предусмотрено договором, им же подписанным. Даже министр регионального ЖКХ ЛИТВИНОВА заявила на одном из совещаний, что есть договорные величины, которые должны выполняться, в том числе филиалом энергоснабжающей организации «Теплоэнерго». Но МИСКОВЕЦ упорно не хочет с этим соглашаться и продолжает считать нас должниками. Он неправомерно делает нам перерасчет с 1/9 на 1/12. Вероятно, для того, чтобы выставлять счета за летний период в том числе. Если он считает, что договор «липовый», зачем же тогда подписывает 22 апреля договор на 1/9? При этом никаких дополнений к этому договору от МИСКОВЦА в наш адрес до сих пор не поступило. Как можно говорить одно, а делать другое? Если мы согласимся с доводами МИСКОВЦА и удовлетворим требование оплачивать услуги по 1/12, то в конце года население не увидит перерасчета по уже оплаченным счетам. «Теплоэнерго» это выгодно, потому что оно в этом случае больше соберет денег, но у населения это вызовет возмущение. В конце года люди побегут к нам за перерасчетом. что мы им скажем? А мы-то отстаиваем интересы населения! Поэтому, получая счета от «Теплоэнерго» по 1/12, мы их оплачиваем по договору по 1/9. Мы будем так работать до конца года, как это предписывает договор.
ОТ ДОБРА ДОБРА НЕ ИЩУТ
Корр.: - Руководство «Теплоэнерго» ни раз высказывало претензии по поводу того, что по своим долгам вы рассчитались с ним не живыми деньгами, а бумагами, купленными у некоей финансовой компании.
А.ГАНЖА: - Я понимаю, о чем вы говорите. Но это законная сделка, не запрещенная Гражданским кодексом РФ. Мы рассчитались с «Теплоэнерго» по долгам, но по значительно меньшей сумме. Зато остальные деньги, вырученные от покупки долгов энергоснабжающей организации перед Усть-Большерецким водоканалом, мы направили дополнительно на ремонт жилых домов. Ни копейки от той суммы мы не положили себе в карман. Пусть хоть кто проверяет! Просто мы поступили как рачительные хозяева. Если же в «Теплоэнерго» считают сделку с покупкой и продажей долгов незаконной, пусть оспорят ее в судебном порядке. В отношениях, какими бы они сложными ни были, должна присутствовать порядочность.
Корр.: - Хорошо, а при каких обстоятельствах вы бы не стали продавать долги «Камчатсккоммунэнерго» его же филиалу «Теплоэнерго»?
А.ГАНЖА: - Поскольку долг собственников жилфонда по коммунальным платежам нашим управляющим компаниям составляет 60 млн. руб., «Теплоэнерго» могло бы взять их на себя и через суд истребовать от собственников. Это тоже живые деньги! мы бы не были должны ресурсоснабжающей организации за уже поставленные тепло и горячую воду. Но когда «Теплоэнерго» разными способами нас душит, нам нужно как-то выкручиваться: мы вынуждены идти на непопулярные с точки зрения МИСКОВЦА, но оправданные и правомерные с точки зрения закона финансовые сделки. Они помогают перекрывать долги населения и выполнять взятые перед честными собственниками жилья обязательства. Если бы нам не выставлялись счета по 1/12, мы бы за летние месяцы собрали оплату за коммунальные услуги и рассчитались бы с «Теплоэнерго».
ВАРИАНТЫ ВОЗМОЖНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Корр.: - Есть ли из создавшегося положения цивилизованный выход?
А.ГАНЖА: - Есть, но в том случае, если мы за лето на всех домах нашего жилфонда установим общедомовые узлы учета теплоэнергии. Это будет достаточно ощутимая экономия денежных средств, в первую очередь, для собственников.
Корр.: - Пётр МИСКОВЕЦ - весьма разумный человек и грамотный профессионал. Его тоже можно понять: он защищает интересы своего предприятия. Если бы вам предоставилась возможность встретиться с руководством «Теплоэнерго», что бы вы предложили в качестве условий мирных переговоров?
А.ГАНЖА: - Работать согласно заключенному договору по 1/9 и заключить договор цессии с «Камчатсккоммунэнерго» по долгам населения. Сумма долгов населенияперед УК - порядка 60 млн. руб. Переуступив долги собственников энергоснабжающей организации, мы тем самым тему долгов закрыли бы. Но «Камчатсккоммунэнерго» эти предложения пока не принимает. Я напомнил бы Петру Васильевичу МИСКОВЦУ, что мы пришли работать на рынок коммунальных услуг от имени собственников и в интересах собственников. Этим все сказано. Что касается наших управляющих компаний, то они пришли работать честно, всерьез и надолго. К сожалению, из-за натянутых отношений между ресурсоснабжающей организацией и управляющими компаниями страдают обе стороны. В итоге падает платежеспособность населения. Хотелось бы, чтобы в «Камчатсккоммунэнерго» и его филиале «Теплоэнерго» это поняли.Ведь мы делаем одно дело - обеспечиваем население качественными услугами.
Корр.: - Что ж, на этой оптимистической ноте давайте завершим наш разговор. Позвольте пожелать успехов в вашей нелегкой работе и всего доброго!